Переуступка прав собственности 2022 — что это?

pereustupka prav Новостройки

Если человек в целях экономии намерен купить недвижимость в недостроенном доме, где все квартиры уже проданы, тогда есть вариант заключить договор — переуступка прав.

переуступка прав

Договор переуступки

Под этим понятием подразумевается соглашение, по условиям которого покупатель имеет право на получение недвижимости в строящемся доме. Такая сделка называется цессией, где ее участники – это цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Все права и обязанности сторон регулируются в Федеральном законе России №214 и статьей №382 ГК РФ.

Что касается предмета договора, то он регулирует не саму передачу собственности, а прав на нее, так как самой квартиры фактически нет. Покупатель, то есть цессионарий, может требовать свои права владение жилплощадью с того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию. И к тому времени все необходимые документы должны быть оформлены.

Условия, на которых сделка может быть действительна

Продавать квартиру по переуступке можно только во время строительства многоквартирного дома. Законодательство предусматривает уступки права на недвижимость в пользу покупателя только после погашения стоимости сделки либо в момент переоформления долга на нового участника соглашения.

Объекты, к которым можно применять сделку

Зачастую продажу прав собственности по переуступке оформляют при договоре долевого участия с переуступкой обязательств. Также существуют варианты переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Сделка по переуступке при ДДУ в строительстве является более безопасной для обеих сторон.

Порядок проведения и требования к сделке

Согласно договору между покупателем и продавцом происходит замена участника долевого строительства. Тогда передача квартиры после окончания строительства происходит не тому, кто изначально заключил договор, а лицу, которое выкупило право на получение недвижимости.

Цессию в обязательном порядке необходимо регистрировать в отделе ЕГРН. Без этого у покупателя не будет права требовать у застройщика недвижимость согласно установленным срокам. Перед заключением сделки необходимо получить разрешение застройщика. Без одобрения она не состоится.

Преимущества и риски способа переуступки

У каждого из участников сделки по переуступке есть как преимущества, так и недостатки. Для продавца это возможность заработать через некоторое время на повышении цен на жилье. Если заключить договор с застройщиком в самом начале проекта, то можно переуступить право на финальном этапе строительства, когда квартиры станут значительно дороже.

К отрицательным моментам переуступки относят длительное переоформление. Оно занимает намного больше времени, чем при стандартных процедурах купли-продажи или дарения.

Для оформления цессии придется обойти немало инстанций (Росреестр, Налоговый фонд, и т. п.). Продавцу нужно заполнять декларацию (согласно статье №208 Налогового кодекса РФ).

Если рассматривать сделку в качестве покупателя, то можно выделить такой важный и основной плюс – доступная цена даже по сравнению с вторичным жильем. И если продавец торопится с продажей, тогда получится приобрести квартиру дешевле, чем она стоила изначально. Такая скидка может достигать от 5 до 20%. Получив ее, удастся заработать на перепродаже недвижимости в дальнейшем.

Самым значительным минусом при договоре переуступки является риск потери квартиры. Это обусловлено тем, что по условиям сделки цессионарий получает не сразу квартиру, а только право требовать ее. Но всегда существует риск того, что застройщик не выполнит своих обязательств или утратит способность продолжать работу. Таким образом, цеденту предъявить будет нечего. Есть риск потерять деньги и не дождаться своего жилья.

Как максимально обезопасить себя при заключении сделки

Чтобы свести к минимуму риск от покупки недостроенной квартиры, перед принятием решения необходимо потребовать оригинал договора долевого участия. На нем должны быть официальные печати и подписи строительной организации и самое главное – регистрация в Едином реестре недвижимости России. Но если по некоторым причинам продавец не может представить такой документ, лучше не связываться с ним.

переуступка прав
Также не стоит забывать о репутации застройщика. Для этого необходимо навести справки о благосостоянии фирмы. Это легко проверить, зайдя на официальный сайт федерального реестра. Там можно ввести название организации и узнать, состоит ли она в списке банкротов. И если застройщик окажется сомнительного статуса, тогда с ним лучше не связываться.

Последовательность оформления сделки по переуступке

Для оформления купли квартиры по переуступке потребуется собрать ряд документов, составить договор и зарегистрировать его в Государственном реестре недвижимости.

Переуступка прав — алгоритм

Первый шаг – сбор документов. Для регистрации цессии понадобятся:

  • официальное согласие на сделку обоих участников или их присутствие;
  • договор ДДУ;
  • письменное подтверждение о погашении задолженности перед подрядчиком;
  • одобрение процесса переуступки от банка и строительной организации;
  • письменное согласие супруга (если продавец состоит в браке);
  • письменное согласие супруга (если покупатель состоит в браке).

По результатам договора меняется только дольщик: вместо фамилии продавца вписывается фамилия покупателя. Разрешение на проведение цессии от застройщика необходимо для получения законного права на готовую квартиру. Если в договоре с застройщиком есть пункт о согласовании с ним факта передачи прав на жилплощадь, то следует уведомить об этом строительную организацию и получить письменное разрешение на сделку. Но если таких четких требований нет, тогда можно обойтись стандартным уведомлением компании о своих намерениях по поводу продажи прав на квартиру.

Бывают такие договора долевого строительства, в которых прописывается дополнительная плата за разрешение на подобные соглашения. После полного погашения стоимости квартиры строительная организация выдает справку об оплате всей суммы по договору. Если задолженность не успели погасить на момент передачи права на квартиру, то в сделке участвует представитель компании. Разрешение от банка необходимо только при условии, что первый владелец брал квартиру на кредитные средства. Ряд банков разрешают воспользоваться переуступкой только после полного погашения всей суммы.

Переуступка прав

Второй шаг – заключить договор. В письменной форме составляется текст договора (цессии), где указывается основные пункты:

  • дата и место составления договора;
  • адреса регистрации сторон и их паспортные данные;
  • основная информация по поводу ДДУ;
  • адрес объекта недвижимости;
  • технические характеристики жилплощади;
  • стоимость сделки и порядок расчета;
  • список документов, которые продавец обязуется передать покупателю;
  • выписки на сумму, покрывающую первоначальный взнос за квартиру;
  • права и обязанности участников;
  • подписи сторон.

Есть вариант, при котором в письменном согласии застройщика на передачу прав указывают ответственность застройщика перед вкладчиком. Это будет перестраховкой, которая в случае срыва строительства позволит потребовать компенсацию с застройщика.
Цессия должна быть столько раз продублирована, сколько участников в сделке. Дополнительно их могут потребовать банк, Росреестр и застройщик.

Переуступка прав

Третий шаг – регистрация договора в ЕГРН. Для этого необходимо записаться в ближайшее отделение по адресу расположения объекта. Органам регистрации недвижимости необходимо предоставить полный пакет документов (ДДУ, договор переуступки, квитанция погашения госпошлины, личные документы сторон, согласия супругов, если такие имеются, разрешения от банка и застройщика).

Рекомендуем: дистанционная сделка

Все документы должны быть в оригинале. В течение 10 дней объект будет занесен в Единый реестр недвижимости.

Оцените статью
Добавить комментарий