Недвижимость — что ждет в 2022?

Недвижимость Новостройки

Ситуация с ценами на недвижимость, в том числе на вторичном рынке, в России остается очень сложной. Сейчас наблюдается рост стоимости, но эксперты прогнозируют скорое изменение тенденции.

Читайте так же: UnionPay в России

Давайте рассмотрим основные причины:

Разрешение на сделки с иностранцами

В начале марта рынок всколыхнула новость о новом порядке оформления сделок с недвижимым имуществом, в которых принимают участие иностранные граждане из государств совершающих недружелюбные действия по отношению к России. Они могли приобретать либо продавать недвижимость в России только на основании специального разрешения, которое нужно было получить в специальной комиссии. По сути на рынке в сфере сделок с иностранцами получился настоящий коллапс из-за новых бюрократических нюансов. Однако это нововведение действовало всего 2 недели и 17 марта было отменено. Теперь алгоритм оформления сделок с иностранцами такой же как и был до марта.

Если при сделках с иностранцами приходилось заморочиться, то налоговое законодательство наоборот дало некоторые послабления.

  1. Отменён налог на проценты по банковским вкладам с 2021 по 2022 г. М.В. Мишустин глава российского правительства считает, что такая мера позволит поддержать граждан и сохранить сбережения.
  2. Зафиксирована кадастровая стоимость недвижимости для расчёта налога на имущество физических лиц и земельного налога на уровне 1 января 2022 г. А это означает, что эти два налога пока расти не будут.
  3. Мерой поддержки стала нулевая ставка НДС на следующие пять лет для гостиничного и IT-бизнеса. Многим гостиницам приходится буквально выживать из-за меньшего потока иностранцев в Россию. И такая поддержка вполне ожидаема и, безусловно, окажет позитивный эффект.

Льготная ипотека

На фоне меняющегося законодательства из-за введённых санкций нас часто спрашивают про изменения в программах льготного ипотечного кредитования. 23 марта были утверждены новые условия по программам льготной ипотеки, а также семейной, сельской и дальневосточной ипотек.
Напоминаем, что программа льготной ипотеки позволяет всем совершеннолетним гражданам России в независимости от семейного положения, наличие детей и имеющейся недвижимости, взять кредит под более низкий процент.

При этом программа действует только на первичную недвижимость. В июле 2021 года её условия были скорректированы. Сумма максимально предоставляемого кредита снизилась до 3 000 000, а ставка выросла с 6 до 7%. С 1 апреля по 1 июля ставка по льготной ипотеке на новостройки поднимется до 12%. А максимальная сумма кредита вырастит до 12 000 000 для Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 000 000 для прочих местностей.

Повышенная ставка позволит поддержать застройщиков, а увеличенные лимиты кредитов позволит оформить ипотеки жителям Москвы и Санкт-Петербурга. Так как из-за высоких цен на недвижимость прошлый лимит в 3 000 000 практически не стимулировал покупки.

Что касается остальных льготных ипотек, то условия по ним пока сохранены. Так, например, оформить семейную ипотеку имеет право семьи, где растёт хотя бы один ребёнок, родившийся после 1 января 2018 г. Это касается и семей, где дети усыновлены. Первоначальный взнос остаётся 20%, при этом можно использовать и маткапитал. Льготная ставка здесь до 6% годовых.

Еще одно нововведение, касающиеся льготных ипотек. Теперь на ипотеку под 5% годовых могут претендовать и IT-специалисты. Это ещё одна мера поддержки уже от Минцифры РФ. И она по идее должна удержать их в России, так как из-за санкций многие специалисты в сфере IT уже перебираются за рубеж.

Кредитные каникулы

Ещё одна мера поддержки населения. Она уже реализовывалась в 2020 году, когда началась пандемия. Сегодня она снова доступна и есть возможность взять кредитные каникулы.

Что это вообще такое? Это пролонгация платежа, а не списание части задолженности как думают многие. Иными словами, во время каникул должник не осуществляет платежи по кредиту, но при этом задолженность продолжает увеличиваться и её оплата передвигается на будущее. И её придётся заплатить после погашения основного долга. В ходе этого процесса проценты по кредиту не начисляются, т.е. каникулы продлевают лишь срок, но не сумму переплаты по кредиту.

В этот раз они охватили все виды займов от потребительских, до ипотечных. При этом они действуют только на займы, которые выданы до марта 2022 г. Подать заявление на предоставление отсрочки в банк можно до 30 сентября. Срок их не может быть более полугода. На время перерыва будет действовать льготная ставка, т.е. отложенные платежи будут меньшего размера. Ставка составит 2/3 от среднерыночного значения полной стоимости кредита, установленного ЦБ на второй квартал 2022 г. Ознакомиться с актуальными значениями среднерыночного значения полной стоимости кредита можно на сайте ЦБ. К сожалению, на ипотечные кредиты льготная ставка не действует. Здесь предоставляется только отсрочка платежей.

Раскрытие эскроу-счетов

Новость, которая потрясла рынок новостроек — это требование застройщиков раскрыть эскроу-счета. Почему она вызвала такой переполох? Всё просто.

Деньги на эскроу-счетах считались неприкосновенными и служили гарантией достройки проекта. Покупатель был уверен в том, что застройщик получит его деньги только после ввода в эксплуатацию объекта. Застройщик был уверен, что получит свои деньги как только завершит строительство. Работы велись в основном на кредитные средства. Эта схема действительно показала свою эффективность, так как на рынке за последние три года не произошло ни одного заметного банкротства застройщиков. А соблюдение сроков строительства повысилось.

Однако схема с эскроу-счетами работает только в ситуации с низкой ключевой ставкой и низким уровнем инфляции. В современных условиях при ключевой ставке равной 20% схема с эскроу-счетами становится рискованной. Причём для всех участников рынка. Во-первых, риски в том, что застройщик просто не сможет соблюсти сроки строительства, А, во-вторых, из-за непредсказуемого роста цен на строительные материалы и высоких ставок проектного финансирования может произойти ситуация, когда строительной компании просто-напросто не хватит денег и проект будет заморожен.

Поэтому-то застройщики и стали требовать введения поэтапного раскрытия счетов эскроу, чтобы получить дополнительную финансовую поддержку.
Так, если эскроу-счета раньше служили гарантией для всех сторон договора долевого строительства, то теперь наоборот все стороны получают гарантии только в случае, если эскроу-счета хотя бы частично раскроют. На уровне законов предусмотрена возможность принятия правительством такого решения и строительная отрасль находится в ожидании позволят ли раскрыть счета-эскроу или нет.

Сегодняшние нововведения в законодательстве позволяют банком продлить действие эскроу-счетов в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию минимум на два с половиной года. Раньше этот срок составлял всего 6 месяцев. При этом принимают решение о продлении эскроу-счетов сами дольщики.

Эта мера считаем отразится на строительной отрасли положительно. Во-первых, раньше дольщикам была частично невыгодно получать свои средства обратно, в случае если застройщик не ввёл объект в эксплуатацию в течение 6 месяцев с даты завершения строительства, указанный в договоре долевого участия. Теперь срок действия эскроу может быть увеличен и по их желанию они могут принимать решения о возврате средств, отталкиваясь от конкретной ситуации. А, во-вторых, такая мера, безусловно, поддержит строительные компании.

Недвижимость — меры поддержки

Ещё одной мерой поддержки может стать временный запрет на включение новостроек в единый реестр проблемных объектов.

Недвижимость

В данный момент этот законопроект находится на рассмотрении в правительстве. Если закон будет принят, то даже если объект будет введён в эксплуатацию позже установленного срока, его не смогут коснуться штрафы. Из-за санкций сроки ввода многих новостроек в эксплуатацию уже переносятся. Всё дело в нарушениях логистических цепочек и проблемами с поставками оборудования. Отметим, что каждая подобная ситуация находится на контроле Минстроя и оно прилагает все усилия, чтобы минимизировать потенциальные проблемы.

Однако если запрет на включение новостроек в единый РПО будет принят, то могут пострадать дольщики, так как они не смогут получить официальный статус пострадавших и возможные компенсации.

Итак, мы рассмотрели основные новости рынка недвижимости по состоянию на конец марта 2022 г.

Будьте аккуратны при сделках с недвижимостью.

Оцените статью
Добавить комментарий